Quais são as mudanças no financiamento imobiliário no período de crise?

Assim como outros setores econômicos do mundo, o imobiliário também sofreu alterações na crise do coronavírus. As visitas às unidades caíram 70% em abril/2020, o que já repercute, inclusive, no valor do metro quadrado (no Rio de Janeiro, por exemplo, o m² para venda caiu 1,34% em março/2020, e o da locação, 4,86%). Esse cenário inesperado de retração não demorou para trazer mudanças no financiamento imobiliário.

Com construtoras com estoques lotados e menor poder de compra de muitos brasileiros, quem não perdeu renda e já estava juntando dinheiro para comprar imóvel certamente está pensando em se beneficiar desse momento.

Afinal, as taxas de juros do crédito imobiliário caíram bastante, derrubada que veio acompanhada de recentes medidas de apoio ao segmento por conta da pandemia do novo coronavírus.

Mas será que vale a pena? O que analisar para tomar a decisão? Pensando nos brasileiros que se perguntam se vale a pena comprar imóvel na pandemia, vamos esclarecer as principais dúvidas sobre mudanças no financiamento imobiliário em tempos de COVID-19.

Como o coronavírus impacta a economia brasileira?

O novo coronavírus (causador da COVID-19) paralisou a economia mundial; com empresas e indústrias fechadas, além de bilhões de pessoas presas em casa, a previsão é de que 2020 registre um tombo no PIB (Produto Interno Bruto) global na ordem de 3%.

Na economia brasileira, a queda deve aproximar-se dos 5%, nada muito diferente dos reflexos na construção civil nacional.

Na verdade, a situação da construção civil é especialmente inusitada, já que o setor se recuperava a plenos pulmões nos primeiros meses de 2020. No primeiro bimestre, foram 6.781 unidades lançadas, alta de 34,6% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Já as vendas no mercado imobiliário seguiram esse fluxo, com crescimento de 25,9% frente aos dois primeiros meses de 2019.

O problema é que a pandemia do novo coronavírus desembarcou no fim de fevereiro e mudou todo o cenário, parando obras em andamento e reduzindo bruscamente as vendas (em muitas incorporadoras/construtoras, as quedas de negócios são superiores a 50%).

É aqui que entra o brasileiro que já estava se preparando para materializar o sonho da casa própria. Temos atualmente um contexto de juros baixos e muitas oportunidades de fomento que o governo federal traz para reavivar o setor.

Essas ações de estímulo partem dos bancos públicos, o que representa mudanças no financiamento imobiliário. Vamos ver mais sobre isso.

Qual é a atual situação do crédito imobiliário brasileiro?

A Caixa Econômica Federal, que detém 70% do financiamento imobiliário no país, após anunciar (no início da pandemia do novo coronavírus) a permissão de uma pausa de 90 dias no pagamento das parcelas, já prevê ampliar para 120 dias a possibilidade de atraso nas prestações. Mas essa medida não veio sozinha.

O anúncio da pausa nos contratos de financiamento veio acompanhado de carência de 180 dias para novos contratos.

Há também novas regras para a renegociação de dívidas, no sentido de que todos os clientes com atrasos entre 61 e 180 dias podem pausar ou pagar parcialmente as prestações.

Vale a pena lembrar que, no início do ano, antes mesmo da chegada da COVID-19 no Brasil, a Caixa já havia anunciado para março/2020 uma linha de crédito com juros fixos, na qual o financiamento habitacional não seria corrigido pela Taxa Referencial (TR) nem pelo IPCA (índice que baliza a inflação).

Com isso, quem pegasse um crédito imobiliário para 30 ou 35 anos saberia exatamente o valor das parcelas durante todo o contrato.

Mais uma das mudanças no financiamento imobiliário que indica o momento de flexibilidade para comprar imóvel. Porém, há ainda outras variáveis a serem estudadas.

Vale a pena aproveitar as mudanças no financiamento imobiliário durante a crise?

Vale a pena comprar imóvel durante a crise do coronavírus? Se olharmos somente para taxa de juros, a resposta pode ser otimista.

Tínhamos, em 2016, uma taxa média de juros para o crédito habitacional na casa dos 15,4% a.a.; em 2017, essa taxa caiu para 11% a.a. e, agora, já é possível encontrar linhas de financiamento da Caixa a partir de 6,5% a.a. + TR (pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH).

A situação em termos de juros é tão favorável que o banco privado com a maior taxa opera com 7,99% a.a. + TR.

Isso indica que, para quem tem dinheiro guardado, pode ser uma boa oportunidade de comprar imóvel com ônus mais baixo. Mas há outros fatores a serem avaliados para além dos juros e das mudanças no financiamento imobiliário.

Com relação aos preços, ainda não há dados sólidos que nos permitam concluir que o preço dos imóveis na planta está diminuindo. O que há, por enquanto, é apenas a constatação de que as vendas foram ao chão com a COVID-19.

A título de exemplo, na região de Sorocaba, interior de São Paulo, a venda dos imóveis usados caiu 60%, enquanto a dos novos alcançou, em maio/2020, a impressionante marca de quase 100%, segundo o Secovi (Sindicato da Habitação) da cidade.

Entretanto, em termos de precificação, o mercado imobiliário vem apresentando impactos muito mais suaves do que a Bolsa de Valores, que despencou 30% apenas no mês de março (primeiro ciclo da pandemia). No mesmo mês, o preço do metro quadrado caiu apenas 0,06% (seguido de alta de 0,04% em abril).

Considerando todas essas variáveis, portanto, vale a pena comprar imóvel apenas se já havia essa intenção antes da pandemia, se as economias já foram levantadas e se o objetivo é tão-somente tirar proveito dos juros baixos. Isso porque não há certeza de queda relevante nos preços, mas apenas de derrubada da liquidez (dificuldade de venda).

Como viabilizar a compra do meu imóvel dos sonhos?

Por se tratar do bem de mais alto valor entre quase todos os produtos disponíveis no mercado, materializar o sonho da casa própria passa por organização e planejamento financeiro.

Mesmo com as mudanças no financiamento imobiliário, aproveitar essas “benesses” concedidas em tempos de pandemia do novo coronavírus exige disciplina prévia, com enxugamento do seu orçamento doméstico (o que já deveria ter sido feito anos atrás) e abertura de margem de segurança para pagar as parcelas e ainda ter reserva de emergência.

Dessa forma, se esse não é seu cenário, é preciso ter cautela redobrada para não tomar decisões de prazos extensos por impulso.

O ideal, na verdade, é ter aplicações seguras de longo prazo que, eventualmente, possam ser direcionadas para aproveitamento de uma oportunidade futura (como os atuais juros baixos do financiamento habitacional). Seria o caso de um investimento em um CDB ou em um seguro de vida resgatável.

Esperamos ter apresentado o cenário atual do mercado imobiliário e do financiamento habitacional no país. Assim, você tem os subsídios necessários para tomar a melhor decisão para o seu futuro, sem mergulhar em dívidas por emoção.

Aliás, se você quiser ir além das recentes mudanças no financiamento imobiliário e entender exatamente como funciona o crédito habitacional no Brasil, vale a pena dar uma lida em nosso artigo “Entenda tudo sobre financiamento de imóveis” para não ser pego em armadilhas por desinformação!